กฎหมายเอกเทศสัญญา1
กฎหมายเอกเทศสัญญา1 มีด้วยกัน 3 ลักษณะ คือลักษณะสัญญาซื้อขาย ลักษณะแลกเปลี่ยน และลักษณะการให้
ลักษณะสัญญาซื้อขาย เริ่มต้นที่มาตรา453 เป็นมาตราแรกซึ่งถือว่าเป็นประตูที่จะเปิดเข้าไปแล้วเข้าไปสู่ประตูของสัญญา ว่าเป็นอย่างไร? มีอะไรบ้าง? ในสัญญานั้น หน้าที่และความรับผิดแต่ละฝ่ายกฎหมายบัญญัติไว้เช่นไร?และผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันไว้เช่นไร?ขัดต่อกฎหมายหรือไม่อย่างไร? ซึ่งเราต้องวิเคราะห์ดูแล้วจะเห็นว่าสัญญาซื้อขายมีหลายประเภทมาก
ถัดจากมาตรา 453 ก็จะมีมาตราต่างๆ เช่น มาตรา 456, มาตรา 458 มาตรา 459, มาตรา 460 สัญญาซื้อขายถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท ซึ่งกฎหมายได้จัดแบ่งเป็นประเภท
ลักษณะสัญญาซื้อขาย คือสัญญาที่ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
วิเคราะห์สัญญาซื้อขายจะเห็นว่ากฎหมายบัญญัติเรื่องผู้ขาย และหน้าที่ของผู้ขาย ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ
การโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งถือว่าเป็นทรัพยสิทธิ การถ่ายเท โอนความเป็นเจ้าของ
ดังนั้นผู้ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ต้องเป็นเจ้าของในทรัพย์นั้นก่อน หรือมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นก่อน
ในกรณีนี้มาตรา 453 จึงบัญญัติหลักเฉพาะเลยว่าผู้ขาย มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อ
และผู้ซื้อจะต้องใช้ราคาให้แก่ผู้ขาย
วิเคราะห์ตรงคำว่า ใช้ราคา ราคาของทรัพย์สินนั้นมีค่าในตัวเอง และเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญากันเอง
ราคา ในตัวบท ถึงแม้ไม่ได้ระบุว่าเป็นสิ่งใด ผู้ซื้อต้องการกรรมสิทธิ์ และผู้ขายต้องการได้ค่าตอบแทนดังนั้นความหมายของราคา จึงตีความว่าเป็น เงิน เท่านั้น จะเป็นทรัพย์สินอื่นไม่ได้ เพราะมันจะกลายเป็นลักษณะ ของการแลกเปลี่ยนไป
เงิน จะเป็นเงินสด หรือเครดิตก็ได้
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย วัตถุประสงค์หลัก คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ถ้าเปรียบเทียบกับสัญญาอื่น เข่นสัญญาเช่า ในมาตรา 537 จะไม่มีคำว่า การโอนกรรมสิทธิ์
ถ้าเราสังเกต กฎหมายเอกเทศสัญญา 1 ทั้งสามลักษณะ จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งนั้นเลยครับ
ใครเป็นผู้โอนกรรมสิทธิ์ ก็คือผู้ขาย
ผู้รับโอนก็คือผู้ซื้อ
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่มีค่าตอบแทน และเป็นสัญญาที่เราเรียกกันว่าสัญญาต่างตอบแทน
คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต่างมีประโยชน์ซึ่งกันและกัน (ต่างมีหน้าที่ชำระหนี้ซึ่งกันและกัน)
การตอบแทนซึ่งกันและกัน หน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขาย
กรณีของผู้ขาย ผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อ
ผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องใช้ราคาแก่ผู้ขาย
ต่างฝ่ายต่างได้ประโยชน์ซึ่งกันและกัน (หรือมีหน้าที่ชำระหนี้ซึ่งกันและกัน)
ถ้าผู้ขายเป็นลูกหนี้ ต้องส่งมอบทรัพย์สิน
ถ้าผู้ขายเป็นเจ้าหนี้ต้องได้รับการชำระราคาแห่งทรัพย์ที่ขายไป
ถ้าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ ต้องได้รับการส่งมอบทรัพย์สิน
ถ้าผู้ซื้อเป็นลูกหนี้ ก็ต้องชำระราคาให้แก่ผู้ขาย
นอกจากนี้แล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะบอกเลิกสัญญา หรือไม่ปฏิบัติตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ไม่ได้ (การร่างสัญญาที่ตกลงกันไว้ ถ้าผู้ซื้อ หรือผู้ขายผิดสัญญา การเลิกสัญญา เป็นเรื่องของการตกลงกันระหว่าผู้ซื้อ กับผู้ขายที่เป็นคู่สัญญา ถ้าคู่สัญญาไม่ทำข้อตกลงกันไว้ ก็จะมีกฎหมายบัญญัติ เรื่องการเลิกสัญญาไว้)
ลักษณะของสัญญาซื้อขายเป็นนิติกรรมหลายฝ่าย ( ทบทวนกันหน่อยครับ: นิติกรรมมีหลายประเภท เช่น นิติกรรม ฝ่ายเดียว นิติหรรมสองฝ่าย หลายฝ่าย นิติกรรมที่มีค่าตอบแทน หรือไม่มีค่าตอบแทน หรือ ต่างตอบแทน ฯลฯ)
จากตัวบท ในมาตรา453 จะบัญญัติไว้เลยว่า ผู้ซื้อฝ่ายหนึ่ง ผู้ขายอีกฝ่ายหนึ่ง และมีการแสดงเจตนาซึ่งกันและกัน
ดังนั้นจะเห็นว่าสัญญาซื้อขายเป็นนิติกรรมหลายฝ่าย หรือสองฝ่าย
กรณีที่จะดูว่าสัญญาซื้อขาย เกิดขึ้นหรือยัง ต้องดูว่าคู่สัญญาได้แสดงเจตนาที่จะผูกพันกันหรือไม่อย่างไร?
ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งขาดเจตนา หรือทั้งสองฝ่ายขาดเจตนาสัญญาก็ไม่เกิด หรือไม่มีความผูกพันนั่นเอง
ก็มีหลายสาเหตุนะครับ นักศึกษาที่ได้ศึกษาไปแล้วว่า สาเหตุที่ทำให้นิติกรรมเป็นโมฆะ หรือโมฆียะ ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อแล้ว แต่ผู้ซื้อถูกกลฉ้อฉล หรือสำคัญผิดในคุณสมบัติทรัพย์สินนั้นก็ดี สัญญาซื้อขายก็เป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ เช่นตกเป็น โมฆียะ ก็ต้องบอกล้างให้แล้วสัญญานั้นกลายเป็น โมฆะ
**** สัญญาซื้อขาย คู่สัญญาต้องแสดงเจตนาอย่างสมบูรณ์
นอกจากนี้ เรื่อง แบบของนิติกรรม มาตราที่บัญญัติเรื่องแบบของนิติกรรม คือ มาตรา 456 วรรค แรก นั่นเอง
ซึ่งได้บัญญัติเรื่องแบบ ของการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ นั่นเอง
สัญญาซื้อขายถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท ซึ่งกฎหมายได้จัดแบ่งเป็นประเภท
ประเภทแรก คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นอย่างไร มาตรา 458 เป็นสัญญาซึ่งกรรมสิทธิ์ได้โอนไปยังผู้ซื้อ ตั้งแต่ขณะได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน (คู่สัญญาตกลงเสร็จสิ้นแล้ว )ไม่ต้องทำตามแบบ ( แบบที่กฎหมายบัญญัติไว้ ในรูปสัญญาซื้อขาย ก็คือทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456)
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แบ่งย่อยออกเป็น 2 กรณี คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ (บัญญัติไว้ตาม 456 ผู้ขายได้โอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ เช่นนาย ก เป็นเจ้าของที่ดินแปลหนึ่ง ตกลงจะขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนาย ข. ทั้งนาย ก และนาย ข ได้ตกลงกันว่าจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สิ้นปีนี้ ดังนั้นในระหว่างที่ยังไม่ถึงสิ้นปีที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กัน เรายังไม่ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ต่อเมื่อสิ้นปี และผู้ขายคือ นาย ก มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ให้แก่นาย ข แล้ว นั่นคือความสมบูรณ์ของสัญญาซื้อขาย แล้วกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้นเอง
กรณีที่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีการ หลีกเลี่ยงกฎหมาย คือไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ อาจจะเป็นผู้ซื้อ หรือผู้ขายไม่มีเจตนาทำตามกฎหมาย ในเรื่องของ แบบ แม้จะเห็นว่าการซื้อขายนั้นจะเป็นโมฆะก็จริง เราพูดถึงตัวสัญญา หรือสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไปแล้ว เป็นโมฆะ คือ ไม่ผูกพัน ผู้ที่ไม่รู้กฎหมายก็จะไม่รู้ไม่เข้าใจ ซึ่งตามความเห็นของอาจารย์คิดว่า ไม่น่าตีความว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
มาดูแต่ละกรณีนะครับ มีการซื้อขาย แต่ไม่มีการจดทะเบียนโอนกัน (สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด)
แต่กรณีที่กฎหมายกำหนด การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำตามแบบ ก็ต้องทำตามที่กฎหมายกำหนด ในมาตรา456 ถ้าไม่ทำตามกฎหมายกำหนด ก็มีผลเป็นโมฆะไปเลย
ความเป็นโมฆะ คือ ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมายคู่สัญญา แต่ละฝ่ายจะถือว่าไม่ได้ทำสัญญาตั้งแต่แรกเลย
( ดังนั้นเมื่อผลตามกฎหมายดังกล่าว จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดได้อย่างไร?)
อีกตัวอย่าง หนึ่งนะครับ
นักศึกษาจะซื้อนาฬิกาของอาจารย์ อาจารย์ก็ยินดีขายให้ในราคา 1,000บาท เมื่ออาจารย์ตกลงจะขายให้กับนักศึกษาแล้ว และนักศึกษาตกลงจะซื้อแล้ว (นี่คือความสมบูรณ์ของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้ว กรรมสิทธิ์ตกไปยังนักศึกษาแล้ว คือการโอนกรรมสิทธิ์)
****** นักศึกษาอย่าไปวิเคราะห์ตรง การส่งมอบ , ใช้ราคา เพราะมาตรา 458 บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่คู่สัญญาได้ทำการตกลงซื้อขายกัน (เพียงแต่อาจารย์ต้องถอดนาฬิกาให้นักศึกษาไปเท่านั้น)
อีกประเภทหนึ่งก็คือสัญญาซื้อขายแบบมีเงื่อนไข ในการโอนกรรมสิทธิ์ เท่านั้น ไม่ใช่เงื่อนไขอย่างอื่นนะครับ
ในมาตรา 459 ซึ่งได้บัญญัติไว้ จริงๆแล้วก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอีกประการหนึ่ง แต่กรรมสิทธิ์ ยังไม่โอนไปจนกว่าให้เป็นไปตามเงื่อนไขนั้น
เงื่อนไขตามมาตรา 183 เป็นอย่างไร ลองทบทวนนะครับ: เงื่อนไขก็มีเงื่อนไขบังคับก่อน กับเงื่อนไขบังคับหลัง
หลักเกณฑ์ของเงื่อนไขคืออะไร?
หลักเกณฑ์ของเงื่อนไขก็คือ เหตุการณ์ที่คู่สัญญาตกลงกัน เป็นเหตุการณ์ที่จะเกิดในอนาคตแล้วนิติกรรมจะมี ผล จะสิ้นสุด ไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขยังคับก่อนหรือบังคับหลัง
แต่เงื่อนไขนี้ เป็นเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่เงื่อนอื่นๆนะครับ ดังนั้นเราจะเอาเงื่อนไขบังคับก่อนบังคับหลังมาใช้ ไม่ได้ ต้องนึกถึงเรื่องเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์นะครับ เช่น อาจารย์ต้องการขายรถยนต์ให้นักศึกษา และอาจารย์จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ก็ต่อเมื่อนักศึกษาชำระราคาครบแล้ว (เงื่อนไขในที่นี้ ก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ที่อาจารย์จะโอนให้นักศึกษา แต่นักศึกษาต้องชำระราคารถยนต์ให้อาจารย์ครบแล้ว)
ถ้านักศึกษาชำระราคารถยนต์ที่ซื้อจากอาจารย์ครบแล้ว อาจารย์จะส่งมอบ อย่างนี้ไม่เรียกว่ามีเงื่อนไขนะครับ (อย่าไปตีความหมายของสัญญา จะซื้อจะขายนะครับ มันเป็นคนละกรณีนะครับ)
ข้อสังเกตของมาตรา 459 เงื่อนไข ก็ดี เงื่อนเวลาก็ดีที่จะเป็นสัญญาซื้อขายก็ดี ต้องเป็นเงื่อนไขของการโอนกรรมสิทธิ์ หรือเงื่อนเวลาต้องโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากมีการประวิงเวลาหรือประวิงการโอนกรรมสิทธิ์ให้มันช้า
ดังนั้นการมีเงื่อนไข จะมีในสังหาริมทรัพย์ธรรมดา เพราะถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์พิเศษต้องทำตาม มาตรา 456 วรรคแรกอยู่แล้ว กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อ ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ประเภทของทรัพย์สินที่ซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายมีเฉพาะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์พิเศษ เท่านั้นและต้องทำตามแบบมาตรา 456 วรรคแรก (แบบของสัญญาซื้อขาย) เป็นบ่อเกิดแห่งสัญญาจะซื้อจะขายอย่างหนึ่ง เพราะสัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือ คู่สัญญาตกลงกันในชั้นแรกว่าจะทำสัญญากัน แต่กรรมสิทธิ์จะโอนไป นั้น คู่สัญญาต้องไปทำตามแบบในภายหลัง
ทำตามแบบ ก็คือ ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคแรก ซึ่งถ้าทำแล้ว กรรมสิทธิ์ก็จะโอนไปยังผู้ซื้อแล้ว นี่คือสัญญาจะซื้อจะขาย(เรียกอีกอย่างว่า สัญญาจะซื้อขาย)ผู้ซื้อ ผู้ขายตกลงทำสัญญาซื้อขายกันก่อน เพราะเป็นหลักฐานหนึ่งซึ่งนำไปสู่สัญญาซื้อขายสมบูรณ์ ในกรณีมีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ไปยังผู้ซื้อนั่นเอง
ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขาย กรรมสิทธิ์ไมโอนไปทันทีเหมือนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
สรุปสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย
มีการตกลงกันระหว่าผู้ซื้อและผู้ขาย
กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อในขณะนั้นเพราะไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดตามมาตรา456 วรรคแรก
ผู้ขายมีสัญญากับผู้ซื้อว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ในภายหลัง ไม่ใช่ขณะทำสัญญา
ผู้จะขายไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ผู้ขายต้องมีกรรมสิทธิ์(ช่วงจดทะเบียนโอนผู้ขายต้องเป็นเจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์ มิฉะนั้นแล้วจะโอนให้กับผู้ซื้อไม่ได้ แล้วก็จะเข้าบทบัญญัติที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ตราบใดที่ผู้โอนไม่มีกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์เช่นกัน)
5 สัญญาจะซื้อจะขายมีได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์พิเศษเท่านั้นและต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดนะครับ
วันนี้ขอให้นักศึกษา และผู้สนใจ คงต้องทบทวนและทำความเข้าใจนะครับ คราวหน้าเรามาพูดเรื่องสัญญาอย่างอื่นต่อไปครับ
http://www.gotoknow.org/blogs/posts/431898
