ภูทับเบิก

"ปิดจุดเสี่ยง" ซื้อโฉนดเก๊ เลี่ยง "ภูเขา-ที่สงวนหวงห้ามรัฐ"

updated: 14 ก.ย. 2559 เวลา 09:45:41 น.

ก ก ก
โฉนดเก๊หรือเอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยมิชอบด้วยกฎหมาย รวมไปถึงการซื้อที่ดินแล้วไม่มีที่ดินอยู่จริง หรือไม่ตรงกับสารบบที่ดิน นับว่าเป็นเรื่องใกล้ตัวอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน และประชาชนที่ต้องการซื้อที่ดินในยุคนี้ เพราะหากไม่ตรวจเช็กข้อมูลให้รอบคอบ อาจตกเป็นเหยื่อของขบวนการ "เสกโฉนดเก๊" ได้

ศึกษากฎหมายที่ดินให้กระจ่าง

ทีมข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" เจาะลึกถึงต้นตอของสภาพปัญหาดังกล่าวและข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน โดยพบว่าประเทศไทยมีประมวลกฎหมายที่ดินบังคับใช้มายาวนานตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2497 จนถึงปัจจุบัน อีกทั้งยังมีพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงต่าง ๆ ที่ออกควบคู่กับประมวลกฎหมายที่ดิน โดยมีสาระสำคัญคือ ผู้ที่ครอบครองและทำประโยชน์ ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (1 ธ.ค. 2497) ให้มาแจ้งการครอบครองต่อผู้ปกครองท้องที่ภายใน 180 วัน ซึ่งต้องมาแจ้งตั้งแต่เดือนธันวาคม 2497 ถึงเดือนพฤษภาคม 2498

ผู้ที่มาแจ้งการครอบครองจะได้รับเอกสารชิ้นหนึ่งมีชื่อว่า "ส.ค.1" ฉะนั้นเมื่อมีการอ้างว่าที่ดินแปลงนี้มีหลักฐานเดิมเป็น ส.ค.1 แสดงว่าที่ดินบริเวณนั้นมีการทำประโยชน์มาก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 และจะต้องทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน แต่ในยุคนั้นก็มีราษฎรบางรายที่ไม่ได้แจ้ง ส.ค.1 ไว้ภายในระยะเวลาที่กำหนด รัฐจึงถือว่าเป็นการสละสิทธิครั้งที่ 1

นอกจากนี้ในกฎกระทรวงยังมีข้อห้ามตามกฎหมาย คือ ห้ามออกเอกสารสิทธิ "ในที่เขาหรือภูเขา" และ "ที่สงวนหวงห้ามของรัฐ" ทุกประเภท ฉะนั้นสถานะของที่ดินทั้ง 2 ประเภทนี้ ถือว่าเป็นจุดเสี่ยงที่จะต้องระมัดระวังในการซื้อขายที่ดิน เพราะจะต้องมีการตรวจสอบโดยละเอียดก่อน

ในเวลาต่อมารัฐได้มีการกำหนดเขตอุทยานแห่งชาติ ตาม พ.ร.บ.อุทยานแห่งชาติ พ.ศ. 2504 ตามมติคณะรัฐมนตรี พ.ศ. 2504ป่าสงวนแห่งชาติ ตาม พ.ร.บ.ป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507 และได้มีการออกประกาศในชุมชนให้ราษฎรในพื้นที่ออกมาคัดค้านหากพบว่าตนได้ทำกินในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งรัฐเปิดโอกาสให้มาคัดค้านภายใน 90 วัน เมื่อครบ 90 วัน ก็จะประกาศเป็นเขตอุทยานแห่งชาติ ป่าสงวนแห่งชาติ และบังคับใช้ในฐานะที่เป็นที่ดินของรัฐประเภทหนึ่ง ราษฎรที่ไม่ได้มาคัดค้านภายในระยะเวลาที่กำหนด รัฐถือว่าสละสิทธิครั้งที่ 2

ส.ค.1 จุดอ่อนออกโฉนดเก๊

จุดเปลี่ยนอีกครั้งคือ ในปี 2519-2520 รัฐมีโครงการเดินสำรวจเพื่อออก น.ส.3 ก. ทั้งประเทศ โดยกำหนดให้ผู้มีสิทธิในที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ ได้มายื่นขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประกอบด้วย กรณีที่ 1.ผู้ที่มีหลักฐานที่ดินเดิม ซึ่งรวมทั้ง ส.ค.1 น.ส.3 ใบจอง หรือเอกสารอื่น ๆ ผู้มีสิทธิกลุ่มนี้สามารถนำเอา ส.ค.1 ไปออก น.ส.3 ก. ในพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ หรือที่ดินของรัฐที่เกิดขึ้นภายหลัง 1 ธันวาคม 2497 ได้ เว้นแต่ที่ดินของรัฐที่เกิดขึ้นก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 เช่น เขตป่าคุ้มครอง 2481 ที่หวงห้ามของรัฐ 2478 หรือ 2481 เป็นต้น แต่ไม่สามารถนำไปออกในที่เขาหรือภูเขาได้ เมื่อออกได้แล้วก็นำไปจำหน่ายจ่ายโอนได้เลย

กรณีที่ 2.ผู้ที่ครอบครองและทำประโยชน์ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายใช้บังคับ แต่ไม่ได้แจ้ง ส.ค.1 และไม่ได้คัดค้านการประกาศเขตอุทยานแห่งชาติ ป่าสงวนแห่งชาติ และเขตสงวนหวงห้ามอื่น ๆ จะสามารถออก น.ส.3 ก. ได้เฉพาะพื้นที่ที่ไม่เป็นที่เขาหรือภูเขา และเขตสงวนหวงห้ามของรัฐทุกประเภท เมื่อออกได้แล้วก็นำไปจำหน่ายจ่ายโอนได้

กรณีที่ 3.ผู้ที่ครอบครองและทำประโยชน์หลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ซึ่งอยู่ในฐานะของผู้บุกรุก แต่รัฐยังให้โอกาสในการได้สิทธิในที่ดิน พื้นที่ที่จะออก น.ส.3 ก. ได้ต้องไม่เป็นที่เขาหรือภูเขา และเขตสงวนหวงห้ามของรัฐทุกประเภท และห้ามจำหน่ายจ่ายโอนเป็นเวลา 10 ปี

นั่นเป็นนโยบายของรัฐ แต่ในทางปฏิบัติกลับพบว่า ราษฎรที่มี ส.ค.1 กลับไม่นำ ส.ค.1 มาใช้ในการออก น.ส.3 ก. ในปีดังกล่าว เนื่องจากจะเป็นการเสียเวลาที่เจ้าหน้าที่จะต้องมาสอบสวนเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง เพื่อยืนยันว่าที่ดินบริเวณนั้นเป็นตำแหน่งของ ส.ค.1 หรือบางครั้งผู้แจ้ง ส.ค.1 ได้แจ้งการครอบครองและทำประโยชน์ไว้น้อย

เมื่อระยะเวลาผ่านไปกว่า 20 ปี สภาพเศรษฐกิจ สังคมเปลี่ยนไป ประชากรเพิ่มมากขึ้น ความต้องการใช้ประโยชน์ที่ดินก็เพิ่มมากขึ้น ถ้านำ ส.ค.1 ไปยื่นขอออก น.ส.3 ก. ก็จะออก น.ส.3 ก. ได้เท่าเนื้อที่ตาม ส.ค.1 แต่เมื่อพบว่ามีช่องทางที่ 3 ที่ไม่ต้องใช้เอกสารใด ๆ ก็สามารถออกได้ ประชาชนจึงหันมาใช้ช่องทางที่ 3 โดยไม่ใช้ ส.ค.1 จึงทำให้ ส.ค.1 ค้างอยู่ในทะเบียนโดยไม่ได้มีการขีดฆ่าจำหน่ายออกไป กลายเป็นจุดอ่อนทำให้เกิดการออกโฉนดโดยมิชอบจากปัญหา "ส.ค.1 บิน" และ "ส.ค.1 บวม" ในหลายจังหวัด

นักลงทุนต่างชาติผวายึดคืนที่ดิน

ที่สำคัญ ในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537 รัฐได้ยกเลิกกฎกระทรวงฉบับเดิม และออกกฎกระทรวงฉบับที่ 43 โดยมีสาระสำคัญคือ 1.สามารถออกเอกสารสิทธิในที่เขาหรือภูเขาได้ ถ้าพื้นที่ดังกล่าวมีผู้ครอบครองมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน

2.ห้ามออกเอกสารสิทธิในที่สาธารณะที่ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน ที่สงวนหวงห้ามของรัฐ ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น และ 3.การออกเอกสารสิทธิในที่เกาะ ต้องมีหลักฐานแจ้งการครอบครองที่ดิน ใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินอย่างอื่น

ทั้งนี้ หลังวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537 เป็นต้นมา มีการทุจริตนำ ส.ค.1 ที่ราษฎรไม่ได้นำไปใช้ออก น.ส.3 ก. ในปี 2519-2520 มาอ้างออกในที่เขา ภูเขา ในที่สงวนหวงห้ามของรัฐ หรือที่เรียกว่า "ส.ค.1 บิน" โดยมิชอบด้วยกฎหมาย โดยมีเจ้าหน้าที่ของรัฐที่เกี่ยวข้องและนายทุนร่วมมือกันยึดถือครอบครองที่ดินของรัฐโดยมิชอบ สร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงให้กับรัฐ

ขณะที่นักลงทุนต่างชาติก็ได้มาซื้อที่ดินเหล่านี้และนำไปพัฒนาที่ดิน เมื่อถูกตรวจสอบและยึดที่ดินคืนให้กับรัฐ จึงเกิดผลกระทบต่อนักลงทุนและชื่อเสียงของประเทศไทย โดยรัฐจะต้องเยียวยาจ่ายค่าชดเชยจำนวนมหาศาล

อย่าเสี่ยงซื้อที่ภูเขา-ป่าอนุรักษ์

ฉะนั้นวิธีการตรวจสอบเบื้องต้นในการซื้อที่ดินคือ 1.ที่เขาหรือภูเขา ห้ามออกเอกสารสิทธิทุกกรณีไม่ว่าจะมี ส.ค.1 หรือไม่มีก็ตาม ซึ่งตั้งแต่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (1 ธ.ค. 2497) จนถึงวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537 (แก้เป็นกฎกระทรวงฉบับที่ 43) การเอกสารสิทธิที่ออกก่อนวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537 บนที่เขาหรือภูเขา เป็นการออกโดยมิชอบด้วยกฎหมาย หรือหากมีการออกหลังจากนั้นโดยไม่มีหลักฐาน ส.ค.1 ก็เป็นการออกโดยมิชอบเช่นกัน

แต่หากออกหลังวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537 จะต้องใช้หลักฐาน ส.ค.1 ในการออกเอกสารสิทธิ ฉะนั้นต้องพิสูจน์ว่าเป็น ส.ค.1 ที่มาจากที่อื่นหรือไม่ (ส.ค.1 บิน)

ในเบื้องต้นจะต้องพิสูจน์ว่า ที่ดินบริเวณดังกล่าวเคยมีการทำประโยชน์มาก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับหรือไม่ โดยการสอบถามจากคนเฒ่าคนแก่ในพื้นที่ประมาณ 5 ราย หรือดูจากภาพถ่ายทางอากาศย้อนหลัง ซึ่งปัจจุบันรัฐยังไม่เปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะ หรือสอบถามจากทายาทเจ้าของ ส.ค.1 และเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง

2.ที่สงวนหวงห้ามของรัฐ ต้องตรวจสอบว่าที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ในเขตสงวนหวงห้ามประเภทใด โดยอาจตรวจสอบจากโปรแกรมสำเร็จรูป เช่น โปรแกรมของกรมป่าไม้ กรมอุทยานแห่งชาติ หรือ DSI MAP ของกรมสอบสวนคดีพิเศษ (ดีเอสไอ)

ถ้าอยู่ในเขตสงวนหวงห้าม ก็จะต้องใช้ ส.ค.1 มาเป็นหลักฐานในการออกเอกสารสิทธิในพื้นที่ดังกล่าว เพราะ ส.ค.1 เป็นการให้สิทธิกับราษฎรก่อนที่จะมีการประกาศเขตป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ โดยต้องตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีการครอบครองทำประโยชน์ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 หรือไม่ และเป็น ส.ค.1 ของที่ดินแปลงดังกล่าวหรือไม่

ฉะนั้นก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน ควรระมัดระวังในการซื้อที่ดินในพื้นที่เขาหรือภูเขา และที่ดินที่เป็นที่สงวนหวงห้ามของรัฐ เพราะเป็นพื้นที่เสี่ยงที่จะถูกเพิกถอน
http://m.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1473659669

	ผู้เขียน	หัวข้อ: ภูทับเบิก (อ่าน 19356 ครั้ง)
0 สมาชิก และ 1 บุคคลทั่วไป กำลังดูหัวข้อนี้