ถามเรื่องเกี่ยวกับสัญญาเช่าค่ะ

[ozero++รักในหลวงมากค่ะ++]

ก+ข+ค เป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์ โดยตามทะเบียนบ้าน ก.เป็นเจ้าบ้าน แต่ ก. ไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่น
วันดีคืนดีมีคนจะติดต่อขอเช่าอาคารหลังนี้ โดยติดต่อผ่าน ง. ซึ่งเป็นน้องของ ก. จึงอยากถามว่า
ผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่ากับ ง. ได้หรือไม่ และหากทำสัญญาไปแล้ว สัญญานั้นจะเป็นโมฆะหรือไม่คะ

[จอยฮันเตอร์]

บ่ได้ครับเจ๊ เพราะ ง.เป็นเพียงผู้อยู่อาศัย ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ การทำสัญญาใดๆต้องลงชื่อให้ครบทั้งสามคนครับ นอกนั้นถือเป็นโมฆะครับ

[ozero++รักในหลวงมากค่ะ++]

แล้วหาก ค. เป็นผู้เยาว์ต้องทำยังไงคะ

[ขุนช้าง-รักในหลวงและสมเด็จพระเทพ]

โมฆียะ ครับ ในกรณีผู้เยาว์

[coda]

...จำได้เลาๆ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าเจ้าของเท่านั้นที่จะให้เช่าได้ครับ สำคัญอยู่ที่ว่าเขามีสิทธิให้เช่าได้หรือไม่

...ถ้าเจ้าของอนุญาต เขาก็ให้เช่าได้ครับ

[INTERCEPTER - รักในหลวง]

แล้วหาก ค. เป็นผู้เยาว์ต้องทำยังไงคะ

ค. ต้องได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรมก่อนครับ

[วัฒน์]

  สัญญาเช่าต้องทำกับเจ้าของอาคาร หรือผู้ได้รับมอบอำนาจครับ สำหรับผู้เยาว์จะทำนิติกรรมได้ต้องรับความยินยอมจาก  ผู้แทนโดยชอบธรรม  ผู้อนุบาล หรือ ผู้พิทักษ์

[ozero++รักในหลวงมากค่ะ++]

- ผู้เป็นมารดาของ ค. สามารถเซ็นต์สัญญาได้เองเลยเปล่าคะ หรือว่าเป็นแค่หนังสือให้ความยินยอมกับ ค. ให้ทำสัญญาเช่าอ่ะคะ
- หาก ง. ได้ทำสัญญากับผู้เช่าไปแล้ว โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของตึก หรือเจ้าบ้าน สัญญาเช่าก็จะเป็นโมฆะ แล้วผู้เช่าต้องฟ้องร้อง ง. เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายเองใช่เปล่าคะ

[INTERCEPTER - รักในหลวง]

- ผู้เป็นมารดาของ ค. สามารถเซ็นต์สัญญาได้เองเลยเปล่าคะ หรือว่าเป็นแค่หนังสือให้ความยินยอมกับ ค. ให้ทำสัญญาเช่าอ่ะคะ
- หาก ง. ได้ทำสัญญากับผู้เช่าไปแล้ว โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของตึก หรือเจ้าบ้าน สัญญาเช่าก็จะเป็นโมฆะ แล้วผู้เช่าต้องฟ้องร้อง ง. เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายเองใช่เปล่าคะ

- เซ็นเองในฐานะผู้แทนหรือทำหนังสือให้ความยินยอมก็ได้...แต่ถ้า  เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี  ต้องขออนุญาตศาลก่อนครับ

- ฟ้องเองครับ ลาภมิควรได้

[ozero++รักในหลวงมากค่ะ++]

ขอบคุณทุกท่านมากค่ะ หากมีข้อสงสัยเพิ่มจะมาถามใหม่ค่ะ

[จอยฮันเตอร์]

...จำได้เลาๆ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าเจ้าของเท่านั้นที่จะให้เช่าได้ครับ สำคัญอยู่ที่ว่าเขามีสิทธิให้เช่าได้หรือไม่

...ถ้าเจ้าของอนุญาต เขาก็ให้เช่าได้ครับ

ในกรณีที่ ง. เป็นเพียงผู้อยู่อาศัยไม่สามารถให้เช่าได้ แต่ถ้า ง. เช่ามาจากบุคคลทั้ง 3 ก็สามารถให้เช่าช่วงได้ครับพี่ แต่ที่แน่ๆเดี๋ยวให้บอส       

(ท่านคอบบร้า) มาอธิบายเพิ่มดีกว่าครับ

[ลุมพินี08]

ถ้า ง ได้รับมอบอำนาจถูกต้องก็สามารถให้เช่าได้ครับ ถ้าเป็นผู้อาศัยก็ไม่มีสิทธิ์ครับ โดยปกติการให้เช่าผู้ให้เช่าควรระบุใว้ว่าไม่ให้ผู้เช่าให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อหากไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า

[oil]

ปพพ. ม.537 สัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นอย่างใดอย่างหนึ่งฯลฯ
กฏหมายมิได้ระบุว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์นั้นในขณะเข้าทำสัญญาเช่ากับผู้เช่า  ต่างกับสัญญาจำนองซึ่งกฏหมายระบุว่าผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์จำนองดดดยชอบฯ ขณะเข้าทำสัญญาจำนอง หากฝ่าฝืนเป็นโมฆะ คือเสียเปล่ามาตั้งแต่ต้น
ดังนั้นในประเด็นน้องโอถามนั้น วินิจฉัยแบบงูๆปลาๆตามฏีกาที่เคยศึกษามาได้ว่า ผู้เช่าสมารถทำสัญญาเช่าทรัพย์สินกับ ง.ได้สัญญาไม่เป็นโมฆะ
อย่างไรก็ตามผู้เช่าที่รู้กฏหมาย มักจะต้องทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์โดยชอบฯ หรือเป็นผู้ได้รับมอบอำนาจโดยชอบฯจากเจ้าของทรัพย์สินนั้นเสมอ
หากทำสัญญากับบุคคลภายนอกที่ไม่มีส่วนได้เสีย  สัญญาเช่านั้นไม่เสียเปล่า มีผลตามกฏหมาย แต่เจ้าของทรัพย์โดยชอบอาจใช้สิทธิ์ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าที่ผู้เช่าทำกับใครก็ไม่รู้ได้ทุกเมื่อ  หากเกิดความเสียหายดังกล่าว ผู้เช่าสมารถบงคับฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าได้  แต่ต้องไปเรียกร้องกับคู่สัญญาฯ ซึ่งรับเงินล่วงหน้าและเปิดก้นไปใช้เงินนั้น อย่างมีความสุขดีแล้ว

และ ม.538 วางหลักไว้ว่า สัญญาเช่านั้น หากมิได้เป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด(คือผู้เช่าและผู้ให้เช่า) จะใช้บังคับฟ้องร้องกันไม่ได้  และหากเช่าเกินกำหนดสามปี ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่(ที่ดินเขต) หากไม่จดทะเบียนแม้ระบุสัญญาเช้ากันกี่สิบปี ก็บังคับฟ้องรอ้งกันได้เพียงสามปี

[oil]

ม.538 หมายความว่า สัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือสัญญา ลงลายมือชื่อคู่สัญญาต่อหน้าพยานสองคน (ทำสัญญาด้วยวาจาก็ได้  แต่ศาลไม่รับฟ้อง เพราะไม่รู้จะอ้างหลักฐานจากอะไร)  และถ้าเช่ากันเกินสามปี ต้องไปจดทะเบียนที่ สนง.เขต หรือสนง.ที่ดิน(ไม่แน่ใจ) หากฝ่าฝืนเช่ากันเองเกนสามปีก็ได้ แต่ศาลไม่รับรู้ด้วย   ศาลรับรุ้แค่สามปีตามมาตราดังกล่าว

[INTERCEPTER - รักในหลวง]

กรรมสิทธิรวม..ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิรวมนั้นก่อนด้วยครับ   ถ้า ง. ไม่ได้รับความยินยอมจาก ก. ข. และ ค.(ที่ได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรม)   ง. ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์สินนั้นออกให้ผู้อื่นเช่า

ปพพ. ม.537 สัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นอย่างใดอย่างหนึ่งฯลฯ
กฏหมายมิได้ระบุว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์นั้นในขณะเข้าทำสัญญาเช่ากับผู้เช่า  ต่างกับสัญญาจำนองซึ่งกฏหมายระบุว่าผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์จำนองดดดยชอบฯ ขณะเข้าทำสัญญาจำนอง หากฝ่าฝืนเป็นโมฆะ คือเสียเปล่ามาตั้งแต่ต้น
ดังนั้นในประเด็นน้องโอถามนั้น วินิจฉัยแบบงูๆปลาๆตามฏีกาที่เคยศึกษามาได้ว่า ผู้เช่าสมารถทำสัญญาเช่าทรัพย์สินกับ ง.ได้สัญญาไม่เป็นโมฆะ
อย่างไรก็ตามผู้เช่าที่รู้กฏหมาย มักจะต้องทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์โดยชอบฯ หรือเป็นผู้ได้รับมอบอำนาจโดยชอบฯจากเจ้าของทรัพย์สินนั้นเสมอ
หากทำสัญญากับบุคคลภายนอกที่ไม่มีส่วนได้เสีย  สัญญาเช่านั้นไม่เสียเปล่า มีผลตามกฏหมาย แต่เจ้าของทรัพย์โดยชอบอาจใช้สิทธิ์ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าที่ผู้เช่าทำกับใครก็ไม่รู้ได้ทุกเมื่อ  หากเกิดความเสียหายดังกล่าว ผู้เช่าสมารถบงคับฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าได้  แต่ต้องไปเรียกร้องกับคู่สัญญาฯ ซึ่งรับเงินล่วงหน้าและเปิดก้นไปใช้เงินนั้น อย่างมีความสุขดีแล้ว

และ ม.538 วางหลักไว้ว่า สัญญาเช่านั้น หากมิได้เป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด(คือผู้เช่าและผู้ให้เช่า) จะใช้บังคับฟ้องร้องกันไม่ได้  และหากเช่าเกินกำหนดสามปี ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่(ที่ดินเขต) หากไม่จดทะเบียนแม้ระบุสัญญาเช้ากันกี่สิบปี ก็บังคับฟ้องรอ้งกันได้เพียงสามปี